A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) é a principal norma que rege a relação entre locador e locatário, assegurando normas claras quanto à relação entre essas partes.
É bastante comum que nos contratos de locação de imóveis conste aquela famosa cláusula de direito de preferência, ou seja, se o locador optar por vender o imóvel, primeiramente deverá ofertá-lo (em iguais condições) ao locatário.
No entanto, isso nem sempre acontece.
Não é raro nos depararmos com situações em que o locador opta por vender o imóvel a terceiros e, somente após tal venda, comunica o locatário a respeito do novo proprietário. O locatário é muitas vezes pego de surpresa e sequer tem tempo de se preparar para deixar o imóvel.
Dito isso, corriqueiramente surge o questionamento: “Verifiquei que no meu contrato de locação consta a cláusula de preferência, então posso ficar tranquilo, certo?”.
Não é bem assim. Infelizmente, é muito comum que os locatários tenham seu direito de preferência violado por não observarem os requisitos previstos na lei.
A Lei do Inquilinato, no artigo 33, diz o seguinte:
“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel” (grifamos).
Ou seja, a lei diz que o locatário prejudicado poderá pedir perdas e danos judicialmente ou ainda depositar o valor do imóvel em juízo de modo que tome o imóvel para si. No entanto, deverá observar esse pedido em até 6 (seis) meses contados do registro do imóvel em nome do novo dono e, principalmente, assegurar que o contrato de locação tenha sido averbado na matrícula do imóvel (ou seja, junto ao cartório de registro de imóveis onde o cartório está registrado) ao menos 30 (trinta) dias antes da data da venda/alienação.
Essa exigência, inclusive, é confirmada pelos Tribunais – vejamos o que diz o Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL LOCADO ADQUIRIDO PELA AUTORA NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ART. 33, DA LEI Nº 8.245/91. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE, TENDO A ADQUIRENTE COMPROVADO AS EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91 (CONTRATO POR PRAZO INDETERMINAÇÃO, NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELA ATUAÇÃO DERROTADA NESTA SEDE RECURSAL (ART. 85, §§ 2.º E 11, DO CPC). Apelação não provida. (TJSP; Apelação Cível 1019324-78.2022.8.26.0004; Relator (a): Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV – Lapa – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/11/2023; Data de Registro: 28/11/2023) (grifamos)
Assim, conforme o exemplo acima, se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, o direito de preferência poderá ser considerado inexistente, mesmo que conste cláusula específica no contrato de locação.
Portanto, é altamente recomendável que o contrato de locação, seja ele residencial ou comercial, seja averbado na matrícula do imóvel, de modo a resguardar o direito de preferência do inquilino. Este, assim, poderá ser ressarcido por perdas e danos ou obter o bem para si, caso tenha seu direito violado.
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