Investir em imóveis no Exterior, em especial nos Estados Unidos, pode ser uma oportunidade lucrativa para empresários brasileiros. No entanto, antes de se aventurar nesse promissor mercado, é importante entender os principais cuidados ao comprar imóveis nos EUA. Neste breve artigo, portanto, abordaremos alguns dos principais pontos jurídicos a serem considerados nesse tipo de operação.
1. Constitua uma Empresa e Limite sua Responsabilidade
Ao adquirir um imóvel nos Estados Unidos, constituir uma empresa no país pode ser uma estratégia fundamental para limitar sua responsabilidade por eventuais danos que aquele imóvel possa causar a terceiros.
Por exemplo, suponhamos que em virtude de um tornado, o telhado de sua residência foi arrancado, atingindo a casa do vizinho e causando graves danos ao patrimônio e às pessoas que lá vivem. Neste caso, de acordo com a lei americana, você deverá responder integralmente pelos danos causados – independentemente do valor do prejuízo.
Por outro lado, ao operar essa aquisição de imóvel por meio de uma pessoa jurídica, como uma LLC (Limited Liability Company – similar à nossa Sociedade Limitada brasileira), os ativos pessoais do proprietário ficam protegidos, uma vez que os prejuízos serão limitados ao valor do patrimônio daquela pessoa jurídica.
Isso significa que, em caso de problemas relacionados ao imóvel, somente os ativos da empresa estarão em risco, deixando os ativos pessoais dos proprietários ilesos.
Assim, é comum que os investidores constituam uma pessoa jurídica para cada imóvel a ser adquirido. Logo, eventual responsabilidade somente atingirá aquele imóvel sob o guarda-chuva daquela empresa, deixando todos os demais protegidos.
1.2. Mas e o custo dessa(s) empresa(s) nos EUA?
Alguns estados, como o de Delaware, possibilitam a constituição de pessoa jurídica a um custo bastante acessível (cerca de US$ 90,00), além de possuir umas das taxas corporativas mais baixas dos EUA (uma taxa anual de US$ 300,00 – a chamada “taxa de franquia”). Entretanto, é importante avaliar outros custos como: agente registrado (representante no país) e obrigações tributárias acessórias antes de se aventurar em abrir uma empresa lá.
2. Avalie os Benefícios Tributários
Além de limitar a responsabilidade, a constituição de uma empresa nos EUA também oferece vantagens em termos de planejamento tributário. Dependendo da forma jurídica escolhida, os empresários estrangeiros podem se beneficiar de regimes fiscais favoráveis e potenciais deduções fiscais relacionadas à propriedade do imóvel.
Outro aspecto a se considerar diz respeito ao investimento em imóveis para fins de locação. É preciso avaliar se o custo tributário da percepção daqueles alugueres é vantajoso, ou não, ao adquirente. Ou ainda, se aqueles valores serão revertidos ao proprietário no Brasil ou reinvestidos no exterior. Todos esses aspectos devem ser considerados pelo adquirente – de modo a se mitigar eventuais riscos e custos tributários.
Logo, é fundamental buscar orientação de um contador ou de um advogado tributário especializado para garantir uma estratégia tributária eficiente e compatível com as leis fiscais locais e internacionais.
3. Faça uma Due Diligence (Auditoria)
Antes de fechar qualquer negócio nos Estados Unidos, é imprescindível realizar uma due diligence bastante abrangente e detalhada. Isso inclui investigar conhecer a propriedade que se está adquirindo, sua situação jurídica e financeira (ou seja, se há alguma constrição, débitos de tributos ou outra situação que possa comprometer aquele imóvel ou trazer riscos ao adquirente), problemas estruturais que eventualmente possua ou questões de zoneamento.
Contratar um consultor imobiliário local pode ajudar a garantir que você esteja ciente de todos os aspectos relevantes antes de prosseguir com a compra. Entretanto, sempre tenha acompanhamento de seu advogado de confiança para avaliar esses aspectos juntos aos prestadores de serviços locais.
4. Fique de Olho nas Variações Cambiais
Além dos aspectos tributários, os potenciais adquirentes destes bens devem estar atentos às variações cambiais. Flutuações nas taxas de câmbio podem afetar significativamente o custo total da transação e a rentabilidade do investimento. A diversificação dos investimentos, por exemplo, pode ser uma alternativa para minimizar esses riscos. Portanto, é recomendado consultar especialistas em investimentos e finanças para desenvolver uma estratégia que minimize os riscos cambiais e otimize o retorno do investimento.
Conclusão
Investir em imóveis nos Estados Unidos (e/ou viver o “sonho americano”) pode oferecer inúmeras oportunidades para empresários estrangeiros, mas deve-se proceder tomando os cuidados adequados – principalmente no que se refere à responsabilidade por aquele bem. A constituição de uma empresa nos EUA, a realização de uma due diligence completa e a atenção aos aspectos tributários e cambiais são passos essenciais para garantir uma experiência bem-sucedida e segura.
Assim, ao seguir essas dicas e ter acompanhamento profissional especializado desde antes da operação é primordial. Assim, os investidores podem aproveitar ao máximo o mercado imobiliário dos EUA e alcançar bons resultados médio e longo prazos.
Atenção: este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado no assunto.
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